Executieverkoop

Executieverkoop van huizen

ExecutieverkoopMisschien heb je op Discovery Channel weleens naar Property Wars gekeken. Deze serie volgt een aantal mensen in Phoenix (Arizona) bij het opkopen van huizen. De serie werd opgenomen in de seizoenen 2012 en 2013 en zo nu en dan zijn er nog herhalingen te zien.

Foreclosure

De huizen welke de huisopkopers in Property Wars kochten waren huizen welke ‘foreclosed’ waren. Zonder het huis aan de binnenkant te mogen bekijken kon men per telefoon biedingen uitbrengen bij een veilingmeester.

In sommige gevallen bleek de binnenkant van de woning helemaal opgeknapt te zijn met dure en mooie keukens en badkamers. In deze gevallen konden de huizenopkopers een snelle winst maken door het huis met winst weer door te verkopen. In andere gevallen kocht men een kat in de zak indien bleek dat de binnenkant van de woning een bouwval was of de keuken in zijn geheel ontbrak.

De serie Property Wars gaf een interessante kijk in de werkwijze van huisopkopers. Wat in de serie niet naar boven kwam is het leed achter de woningen welke verkocht werden. Indien een huis foreclosed verkocht wordt dan blijft de hypotheeknemer namelijk met een grote restschuld achter.

Executieverkoop

Er is niet echt een goede vertaling voor foreclosure naar het Nederlands. Foreclosure is een woord welke men in de Verenigde Staten gebruikt om het juridische proces van een gedwongen verkoop van de woning te beschrijven. Het lijkt wat op de executieverkoop zoals wij die in Nederland kennen maar het is niet helemaal hetzelfde.

Het verschil tussen foreclosure en executieverkoop

Bij een foreclosure wordt een huis gedwongen verkocht als de waarde van het huis een bepaald percentage onder de hypotheeksom daalt. Dit is dan ook de reden waarom er tijdens de kredietcrisis van 2008 zoveel huizen in de ‘foreclosure’ verkoop kwamen in de Verenigde Staten.

Als iemand bijvoorbeeld een huis had gekocht van 400.000 USD en deze was door de daling van de huizenprijzen nog maar 300.000 USD waard dan werd de koper van het huis verzocht om het verschil (100.000 USD) te storten aan de hypotheekverstrekker. Als je hiertoe niet in staat bent dan wordt zonder pardon je huis verkocht. Met vaak het gevolg dat je met een grote restschuld (en zonder woning) bleef zitten.

Wanneer een executieveiling?

In Nederland wordt een huis pas in de executieveiling verkocht als je een langere periode niet meer instaat bent geweest om je hypotheek te betalen. Meestal gaat men pas over tot de executieverkoop van een woning als er tenminste 6 opeenvolgende maanden geen betaling is ontvangen.

Als je in Nederland een hypotheek hebt en de waarde van je woning daalt onder de hypotheeksom dan heeft dat geen gevolgen. Zolang je maar de hypotheek netjes blijft betalen kan je in het huis blijven wonen en wachten tot de huizenprijzen weer aantrekken alvorens je besluit je huis te verkopen (indien je je huis zonder restschuld wilt verkopen).

Huisopkopers in Nederland

Indien je huis in de executieveiling verkocht moet worden dan is dat een hele vervellende situatie. Op de eerste plaats omdat je je woonruimte verliest natuurlijk, maar ook financieel is het een erg vervellende situatie. Het probleem van een executieveiling is dat je huis (normaal gesproken) behoorlijk onder de markt prijs verkocht wordt. Meestal levert een huis in een executieveiling 65% van de marktwaarde op.

Bij een executieveiling zijn huizenopkopers aanwezig. Investeerders welke de huizen opkopen met het doel deze met winst weer door te verkopen. De prijs wordt gevormd door het opbieden door de huizenopkopers. Indien er weinig belangstelling voor een woning is dan zal de prijs waarvoor het huis wordt verkocht ook laag zijn. De opkopers zullen dan minder genoodzaakt zijn om tegen elkaar op te bieden.

Wie beslist?

Een huis in de executieveiling verkopen is altijd de beslissing van de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker gebruikt de opbrengst van de executieveiling voor het oplossen van (een deel) van de hypotheek.

Restschuld

Er is sprake van een restschuld als de opbrengst van de woning lager is dan de hoogte van de hypotheek. De hypotheeknemer blijft aansprakelijk voor de restschuld. Indien je gedwongen wordt om je huis op een executieveiling te verkopen dan kan je dus met een restschuld achter blijven. Over deze restschuld kan met de hypotheekverstrekker een betalingsregeling worden getroffen zodat deze schuld af betaald kan worden.

Kosten executieveiling

Bij een executieveiling is het ook zo dat de hypotheeknemer de kosten voor de executieveiling moet betalen en voor de kosten van de notaris opdraait. Indien er een executieverkoop dreigt is het daarom een uitkomst om het huis zelf te verkopen voordat de veiling plaats vindt.

Indien je huis via de gewone makelaar verkocht moet worden dan heeft dat het nadeel dat het huis niet snel verkocht zal worden. Op het moment dat je van je hypotheekverstrekker te horen hebt gekregen dan heb je simpelweg de tijd niet meer om je huis via het reguliere kanaal (een makelaar) te verkopen. Bovendien krijg je dan te maken met makelaarskosten en notariskosten.

Door je huis in dergelijke gevallen te verkopen aan een investeerder kan je een hoop geld besparen. Er zijn in Nederland investeerders welke zich richten op het opkopen van huizen van mensen is nood. Deze investeerders kunnen binnen 24 uur een huis opkopen. Dit kunnen zij zo snel omdat ze niet afhankelijk zijn van de bank voor het verkrijgen van een hypotheek. Zij betalen de kosten van het huis met geld uit eigen zak.

Voordelen huis verkopen aan investeerder

Het voordeel is dan dat je een executieveiling met alle bijkomende kosten kan voorkomen. De kosten voor een executieveiling kunnen wel oplopen van 8.000 tot 12.000 euro. Deze kosten worden dan uitgespaard. Tevens worden de makelaars- en notariskosten uitgespaard.

Een ander voordeel is dat investeerders doorgaans een betere prijs voor je huis bieden dan je bij een executieveiling voor je huis krijgt. Een investeerder zal echter nooit de marktprijs van een woning kunnen bieden. De investeerder zal de woning tenslotte ook weer met winst moeten kunnen doorverkopen. De investeerder zal de woning met winst kunnen doorverkopen omdat deze de tijd heeft voor de verkoop. De aangekocht woning kan gewoon via de normale makelaar te koop worden gezet zodat er geadverteerd kan worden op Funda.nl en via andere kanalen.

Indien nodig kan de investeerder ook besluiten het huis eerst op te laten knappen alvorens deze op de markt wordt gebracht. Er zal dan een afweging gemaakt worden tussen kosten en baten voor het opknappen van de woning.






                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Auteur: Stefano
Aantal keer gelezen: 365x
Toegevoegd: 13-01-2017 13:59
Gewijzigd: 13-01-2017 22:13

Relevante links

Categorieën

Er zijn reeds 2142 artikelen toegevoegd op deze website.
De copyrights van infobron.nl zijn van toepassing!