De huurovereenkomst bestaat voornamelijk uit verplichtingen die zowel de huurder als verhuurder moet nakomen. De verplichtingen in de huurovereenkomst vallen onder dwingend recht. Dit wil zeggen dat de afspraken op papier altijd nagekomen moeten worden. Er is meestal geen regel waarbij er mag worden afgeweken. Er staat bijvoorbeeld in de huurovereenkomst voor welke periode de woning gehuurd mag worden. Meestal zijn huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Je huurt de woning een jaar lang en bij geen opzegging van beide kanten wordt dit automatisch met een jaar verlengt. Niet alle zaken zijn geregeld in een huurovereenkomst. Hiervoor kan je aparte afspraken maken op papier. Het is belangrijk dat je deze zaken samen overeengekomen bent. Loop eventuele afspraken in de huurovereenkomst altijd even na. Als er iets afwijkt dan ben je vrij om dit in overleg aan te passen.
Een verhuurder mag een huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Er zijn wel een aantal redenen waarin er een uitzondering gemaakt kan worden. De verhuurder mag bijvoorbeeld de huur opzeggen als de huurder zich misdraagt. Dit kan zijn door bijvoorbeeld al langer dan 3 maanden geen huur te betalen. Of door constant overlast in de buurt te veroorzaken. Als de verhuurder de woning zelf ineens nodig hebt, dan mag het contract opgezegd worden. Bijvoorbeeld als de verhuurder op straat komt te staan en geen andere woning heeft. In zo’n situatie heeft de verhuurder voorrang op de huurder. Of als de huurder een nieuwe huurovereenkomst weigert te tekenen kan de overeenkomst opgezegd worden. Het moet hierbij wel gaan om een redelijk voorstel. Een huurverhoging van honderden euro’s mag uiteraard wel afgewezen worden zonder uit huis gezet te mogen worden.
Als je een woning huurt die op dit moment te koop staat, dan kan het voorkomen dat de woning verkocht wordt. Deze woningen worden altijd verhuurt voor een bepaalde tijd. Bijvoorbeeld voor een periode van 6 maanden. De nieuwe bewoners mogen pas na het verstrijken van de huurovereenkomst de sleutel krijgen. Deze periode wordt telkens verlengt als er geen koper gevonden is. Als er een koper gevonden is dan moet de verhuurder nog wel officieel de huur opzeggen. Als dit niet gebeurt dan wordt de huur verlengt met een extra half jaar.
In de huurovereenkomst staan afspraken over het beëindigen van het contract. Het contract kan zowel door de verhuurder als huurder opgezegd worden. De huurder kan het contract alleen met een reden opzeggen. Of als de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is. Het opzeggen dient altijd schriftelijk te gebeuren. Als de verhuurder het contract opzegt, dan moet je het hier als huurder mee eens zijn. Als je het er niet mee eens bent dan kan je binnen 6 weken schriftelijk bezwaar maken. Je hebt als huurder huurbescherming, waardoor een goed bezwaar ervoor kan zorgen dat je mag blijven. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt dan moet hij dit 1 tot 3 maanden van te voren doen. Dit moet gedaan worden met een aangetekende brief. De huur mag pas officieel beëindigt worden op de datum dat het contract afliep. Tenzij de huurder instemt met een voortijdige beëindiging. Als je zelf het contract wil opzeggen dan dien je dit ook één maand schriftelijk van te voren te doen. Stuur je brief altijd aangetekend, zodat er een bewijs van ontvangst is.
Volgens de huurwetgeving is een verhuurder altijd aansprakelijk voor gebreken aan de woning. Als er iets kapot is dan moet de verhuurder dit binnen een kort tijdsbestek laten repareren. Als dit niet gedaan wordt dan kan de huurder nog eenmalig een verzoek indienen. Als ook aan dit verzoek niet voldaan wordt dan kan er via de kantonrechter een huurverlaging geëist worden. Dit verzoek wordt bij zichtbare gebreken meestal toegewezen plus de verhuurder moet de gebreken alsnog repareren. Bij gebreken waarin de verhuurder niets doet kan je eventueel de wooncommissie inschakelen. De wooncommissie is een onafhankelijke partij tussen de verhuurder en huurder van de woning. Geschillen kunnen via de commissie vaak zonder komst van de kantonrechter opgelost worden.
In je huurovereenkomst staat opgenomen dat elk jaar de huur opnieuw bekeken wordt. Eén keer per jaar mag de verhuurder de huur verhogen vanwege de inflatie etc. Twee maanden voordat de huur verhoogt wordt moet de verhuurder dit laten weten aan de huurder. Dit moet schriftelijk bekend gemaakt worden. De maximale huurverhoging wordt elk jaar opnieuw berekend. De regering stelt de verhoging vast en deze is meestal gelijk aan de inflatie. Er is wel een uitzondering en dat is de vrije sector. Hierbij is de huurverhoging niet door de regering vastgesteld. Er kan dus een hogere huur gevraagd worden dan volgens de wet is voorgeschreven. Het is in de vrije sector slim om een indexclausule op te nemen in de huurovereenkomst. In deze clausule staat de jaarlijkse huurverhoging al vast. Er is dus geen verrassing meer met een extreem hoge huurverhoging. Mocht je hier wel mee te maken krijgen dan kan je altijd via de huurcommissie bezwaar maken.
In de huurovereenkomst kunnen al afspraken staan voor een huurachterstand. Een huurachterstand kan voor de verhuurder vervelende gevolgen hebben. Dit is de reden dat er al vooraf afspraken gemaakt worden. Als de achterstand te hoog oploopt dan kan er afgesproken zijn dat de overeenkomst beëindigt wordt. De meeste verhuurders rekenen hier een achterstand van 3 maanden voor. Een huurder hoeft dan geen opzegtermijn aan te vragen, maar kan je direct uit huis zetten. Het enige wat de verhuurder wel moet doen is naar de rechter stappen voor het aanvragen van een ontruiming.
De meeste vrije sector woningen vragen een borgsom bij het huren van een pand. De borgsom is soms een maand de huur. Er wordt afgesproken dat de woning in dezelfde staat weer moet opgeleverd worden. Als dit niet gebeurt dan krijg je de borgsom niet terug. Het is slim om bij aanvang van de woning foto’s te maken. Eventuele gebreken kan je dan al direct vastleggen en kunnen zo niet voor jouw rekening komen. Je kan deze gebreken zelfs laten opnemen in de huurovereenkomst als je twijfelt over de betrouwbaarheid. Als je de huur van de woning opzegt, dan ontvang je de borgsom weer terug. Mocht er een geschil ontstaan over de borgsom schakel dan altijd de huurcommissie in.
