De koopovereenkomst die je bij de makelaar tekent wordt een voorlopig koopcontract genoemd. In dit contract leg je tot in detail vast welke afspraken gemaakt zijn tussen de koper en verkoper. De koopprijs, betalingsafspraken en datum van overdracht staat erin. Er staat in de overeenkomst opgeschreven in welke staat de woning achtergelaten wordt. Dit wordt de lijst met roerende zaken genoemd. Je wil misschien de gordijnen of verlichting van de woning overnemen. Deze moeten opgenomen worden in de koopovereenkomst. Naast deze afspraken staan er ontbindende voorwaarden in. Ondanks de naam voorlopig koopcontract is het contract wel bindend. Je hebt alleen een wettelijke bedenktijd van 3 dagen waarin je zonder reden van de koop af kan. Na 3 dagen kan je alleen van de koop af door gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden. De wettelijke bedenktijd gaat in vanaf het moment dat je een handtekening gezet hebt onder het voorlopig koopcontract. Heb je vrijwel geen juridische kennis? Laat voordat je een handtekening zet het contract doorlezen door een jurist. Je weet zo precies wat je eigenlijk ondertekent hebt.
Het kan voorkomen dat je besluit om van de koop af te zien. Je hebt dit besluit genomen na de officiële wettelijke bedenktijd. Dit kan helaas niet zomaar. Je kan alleen van de koop afzien als je reden onder de ontbindende voorwaarde valt. Deze ontbindende voorwaarde moeten opgenomen zijn in de koopovereenkomst. Valt je reden niet binnen de ontbindende voorwaarde? Dan ben je verplicht om een boete te betalen. Deze boete is opgenomen in de koopovereenkomst. Dit komt meestal neer op ongeveer 10% van de koopsom. Dit is de reden dat er ontbindende voorwaarden opgenomen worden in een koopovereenkomst. Je kan zo een geldige reden hebben om de overeenkomst op te zeggen. Op een aantal veelvoorkomende ontbindende voorwaarden gaan we verder in.
In bijna elke koopovereenkomst kom je voorbehoud financiering hypotheek tegen. Tegenwoordig is het niet meer zeker of de financiering rondkomt. Dit is de reden dat je in een koopovereenkomst opneemt dat je de woning alleen koopt als de hypotheek rondkomt. Het is belangrijk dat deze ontbindende voorwaarde is opgenomen in de koopovereenkomst. Er staat letterlijk in dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek kan krijgen. Voor deze ontbindende voorwaarden is vooraf een datum vastgesteld. Je hebt meestal twee maanden de tijd om de hypotheek te regelen. In het voorbehoud moet staan om welk bedrag dit gaat. Daarnaast kan je in het voorbehoud opnemen dat als de lasten hoger uitvallen dan een bepaalt bedrag per maand dat je van de koop afziet. Stel dat je geen hypotheek krijgt dan moet je bewijzen dat je er alles aan gedaan hebt om een hypotheek te krijgen. Je moet bijvoorbeeld twee afwijzingen hebben van twee verschillende instanties. Dit moeten wel twee reële financieringsaanvragen zijn. Stel je hebt een aanvraag ingediend waarin je de verbouwing wil meefinancieren. De verbouwing meefinancieren is afgekeurd, maar het huis zou je wel kunnen kopen. Dan zou het geen reden mogen zijn om de koop te ontbinden. Dit wordt aangegeven met reële financieringsaanvragen. Het is belangrijk dat je direct je financiering regelt. Stel dat er een afwijzing is dan heb je nog tijd om een tweede aanvraag te starten. Het is belangrijk om een aanvragen schriftelijk te doen zodat je dit kan bewijzen. Een hypotheekadviseur inschakelen kan slim zijn. Een onafhankelijk adviseur kan bij verschillende instanties een traject starten. Het kan voorkomen dat de financieringsmaatschappijen er nog niet over uit zijn. Je kan eventueel uitstel vragen voor de ontbindende voorwaarden. Je hebt dan langer de tijd om de financiering te regelen.
Met de Nationale Hypotheek Garantie betaal je minder rente en zijn je lasten automatisch lager. Vanwege je financiële situatie wil je geen hypotheek zonder NHG. Je kan in de ontbindende voorwaarden opnemen dat de verkoop niet doorgaat als je geen NHG krijgt.
In jouw gemeente kan het verplicht zijn dat je een woning alleen mag kopen met een huisvestigingsvergunning. Dit is verplicht bij woningen goedkoper dan € 200.000. De makelaar kan je eventueel laten weten of een huisvestingsvergunning binnen de gemeente verplicht is. Met voorbehoud huisvestingsvergunning kan je onder de koop uit als je geen vergunning krijgt toegewezen.
Als je twijfelt over eventuele gebreken dan kan je in de koopovereenkomst een voorbehoud bouwtechnische keuring opnemen. Je kan erin zetten dat je bij tegenvallende resultaten de verkoop ontbind. De tegenvallende resultaten moeten met de verkoper afgesproken worden en exact opgenomen worden in de overeenkomst. Dit kan bijvoorbeeld zijn als er meer dan € 2.000 aan achterstallig onderhoud in de woning zit. Het voordeel van een bouwtechnische keuring is dat je weet waar je aan toe bent. Je hebt zo geen verrassingen meer achteraf als er gebreken in de woning zitten.
Vooral in deze tijd komen we de voorbehoud verkoop eigen woning regelmatig tegen. Stel je koopt een huis, maar je hebt je eigen huis nog niet verkocht. Dan is het handig om een voorbehoud verkoop eigen woning op te nemen. Je oude woning moet misschien vrij van hypotheek zijn om een nieuwe woning te kopen. Je kan ook opnemen dat je woning voor een bepaalde prijs verkocht moet worden voordat de verkoop definitief door kan gaan. De verkoper heeft hiervoor een uiterlijke datum in het koopcontract zetten.
Naast de ontbindende voorwaarden staat er opgenomen in de koopovereenkomst dat je een waarborgsom of bankgarantie moet afgeven. Dit betekent dat je 10% van de koopsom moet storten op de rekening van de notaris. Als je dit niet hebt liggen dan kan je bij de bank een bankgarantie vragen. De bank stort tijdelijk 10% van de hypotheek op de rekening van de notaris. Dit bedrag wordt later verrekent bij de definitieve overdracht. Voor het storten van de bankgarantie vraagt de bank een vergoeding. Dit kan tussen de € 250 en € 500 zijn afhankelijk van de hoogte van de bankgarantie.
Het kan voorkomen dat er eventuele gebreken aan de woning al vooraf bekend gemaakt zijn. Je bent hierover op de hoogte gebracht en ze zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Bij het ondertekenen van de koopovereenkomst ga je akkoord met deze gebreken. Je kan de kosten voor de reparatie niet verhalen op de vorige eigenaar als de gebreken zijn opgenomen in de overeenkomst.
