Als koper van de woning ben je verplicht om zelf onderzoek te doen. Je moet kijken of er geen verborgen gebreken zijn in de woning. Dit zijn niet alleen de zichtbare gebreken, maar ook de onzichtbare gebreken. Als koper is het van belang dat je de bouwkundige staat van de woning controleert. Het is van belang om bij de aankoop van je woning een bouwkundig onderzoek uit te voeren. Een bouwkundig expert controleert de aanwezigheid van eventuele gebreken in de woning. De expert stelt hiervoor een rapport op waarin kleine details staan en eventuele grote gebreken. Met kleine details bedoelen we bijvoorbeeld een dakgoot die binnen een paar jaar vervangen moet worden. Naast de kleine gebreken komen tijdens dit onderzoek ook de grote gebreken aan het licht.
Een verkoper heeft de plicht om eventuele gebreken aan de woning officieel te melden. De makelaar moet de koper van de woning hierop wijzen tijdens de rondleiding door het huis. Deze gebreken staan ook opgenomen in het koopcontract, waardoor je deze niet kan verhalen op de eigenaar. Je was tenslotte al op de hoogte van de gebreken en met de koop ga je hiermee akkoord. Gebreken die gemeld zijn kan je eventueel gebruiken als onderhandeling over de vraagprijs. Je kan aangeven wat de kosten zijn om het gebrek te repareren en deze van de vraagprijs afhalen. Het kan ook voorkomen dat een gebrek niet gemeld is en je hier achteraf achter komt. Een woningeigenaar is aansprakelijk voor dit gebrek als deze er al was voor de overdracht. Daarnaast moest de verkoper weten van het bestaan van het gebrek. Alleen dan is er sprake van verborgen gebreken waarbij de verkoper aansprakelijk is.
In een koopovereenkomst wordt soms de ouderdomsclausule opgenomen. In deze clausule staat dat er sprake is van een oude woning. Door de leeftijd van de woning kunnen er gebreken ontstaan waarvan de eigenaar niet op de hoogte was. De nieuwe eigenaar mag van de woning niet verwachten dat de staat hetzelfde is als bij een nieuwe woning. Als er gebreken zijn door ouderdom, dan kan je soms geen aanspraak maken op de verborgen gebreken.
In de koopovereenkomst zit soms een niet-zelfbewoningsclausule. Deze clausule komen we steeds vaker tegen vooral bij ex-huurwoningen. Deze woningen zijn ooit van een woningbouwvereniging geweest en worden nu verkocht. In deze clausule geeft de verkoper aan nooit zelf in de woning gewoond te hebben. Daarom is de verkoper volgens deze clausule niet op de hoogte van eventuele gebreken en kan hier geen aanspraak op gemaakt worden. De verkoper probeert op deze manier onder de aansprakelijkheid uit te komen. Ondanks het bestaan van deze clausule lukt het niet altijd om deze hard te maken bij de rechtbank. Er bestaan zaken waarbij de nieuwe eigenaar de gebreken toch mocht verhalen op de vorige eigenaar van de huurwoning.
Als je de schade wil verhalen op de oude eigenaar, dan moet het wel gaan om een ernstig gebrek. Een klein gebrek kost waarschijnlijk meer om te verhalen, dan dat het oplevert. Met een ernstig gebrek bedoelen we bijvoorbeeld betonrot, een kapotte dakconstructie of een probleem met de riolering. Hierbij moet je wel zeker weten dat je dit gebrek niet had kunnen zien met je eigen onderzoek. Daarnaast moet het normaal gebruik van de woning in de weg staan door dit gebrek. Als je gebrek hieraan voldoet, dan kan je proberen deze te verhalen op de oude eigenaar.
Als je na de koop een gebrek ontdekt, dan is het belangrijk om zo snel mogelijk een officiële melding te doen bij de verkoper. Dit kan telefonisch, maar het is slim om dit schriftelijk te doen met een aangetekende brief. In sommige situaties is het van belang om de melding niet alleen bij de verkoper te leggen. Het kan slim zijn om de melding ook te doen bij de opstalverzekering. Dit is vooral aan te raden bij een lekkage. De verzekeraar kan je eventueel helpen bij de begeleiding om een gebrek te verhalen bij de oude eigenaar. Na het melden van het gebrek geef je de oude eigenaar de tijd om met een oplossing te komen. Het is altijd prettig om er gewoon samen uit te komen zonder gedoe. Geef eventueel in je brief een tijdbestek aan waarin je een oplossing van de koper verwacht.
Als de verkoper geen reactie geeft of niet de reactie die je wil, dan kan je hem officieel in gebreke stellen. Dit doe je met een aangetekende brief waarin je de eigenaar in gebreke stelt voor verborgen gebreken. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Het is een handige tip om je verzekering de brief te laten schrijven. In de brief stel je de eigenaar niet alleen in gebreke, maar eis je ook een herstel of schadevergoeding. Als het een gebrek is die direct gerepareerd moet worden dan heb je dit waarschijnlijk zelf al gedaan. Je kan dan het beste een schadevergoeding eisen te hoogte van de gemaakte kosten. In de brief geef je de verkoper een redelijk termijn waarin het probleem opgelost kan worden. Zet erin dat je na dit termijn verdere stappen onderneemt en de kosten hiervan bij de verkoper vordert.
Als de ingebrekestelling geen succes is, dan kan je een procedure starten tegen de oude eigenaar van de woning. Het is wel slim om voordat je deze stap onderneemt advies in te winnen. Een procedure starten kost veel geld en tijd en het is de vraag of je de zaak gaat winnen. Het kan goed dat de rechter zegt dat de schade geen verborgen gebrek was of dat de oude eigenaar dit niet kon weten. In zo’n situatie is het slim om geen procedure te starten. De procedure kost veel meer geld, dan het oplossen van het gebrek aan de woning. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan kan een juridisch adviseur naar de zaak kijken. Als je geen verzekering hebt, dan is het maar de vraag of het slim is om de procedure te starten. De complete procedure kost veel geld en dit geld kan je misschien beter besteden aan het herstel van de woning. Vooral omdat het onzeker is of je de schade überhaupt kan verhalen op de oude eigenaar.
