De meeste mensen in Nederland wonen in een rijtjeshuis. Wanneer je een rijtjeshuis of een losstaand huis koopt, dan koop eigenlijk niet het gebouw maar alleen de grond waarop het gebouw staat. Omdat het gebouw op die grond staat wordt het automatisch ook jouw eigendom. De juridische term hiervoor is ‘natrekking’, en het betekent dat de eigenaar van een object ook eigenaar is van alle bestanddelen van dat object (tenzij een bepaalde wet anders bepaald). Je bent dus niet alleen eigenaar van je auto maar ook van de lichten, wielen, etc. Wanneer je een appartement koopt dan wordt dat alleen een stukje lastiger. Het gebouw waar het appartement in zit wordt immers door meerdere eigenaars gedeeld, zodat ook de grond over meerdere eigenaars verdeeld moet worden. Wie bezit nou wat?
Wanneer een gebouw verdeeld wordt over meerdere eigenaars door middel van los verkochte appartementen, wordt dit gedaan door middel van appartementsrecht. Dit recht lost het probleem van de te verdelen grond op door het eigendom van de grond en het gebouw erop over alle eigenaren van de appartementen in het gebouw te verdelen. Bovendien krijgt iedere eigenaar het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van de grond en/of het gebouw. Je wil natuurlijk niet dat zomaar iedereen jouw privé appartement binnen komt lopen. Tot slot betekent het ook dat alle eigenaren van een appartement in het gebouw automatisch lid worden van een Vereniging van Eigenaren.
Als je een huis koopt, dan krijg je altijd een door een notaris opgestelde eigendomsakte. Als dit huis een appartement onder appartementsrecht is, dan krijg je daarnaast ook een splitsingsakte. In deze akte staat precies beschreven hoe het gebouw verdeeld is over de verschillende eigenaren. Ook hoort daarbij het splitsingsreglement. Daarin staan de afspraken waar iedereen in het gebouw zich aan dient te houden. Als er dus in staat dat je geen harde tegelvloer in je huis mag leggen wegens geluidsoverlast, dan mag je dit niet doen ook al is het je eigen privé huis.
Je kunt niet zoals bij een voetbal- of schaakvereniging zelf kiezen of je lid wil worden van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Als je een appartement koopt in een gebouw dan word je vanzelf met die aankoop lid van de VvE van dat gebouw. Of je het nu wilt of niet, je bent nou eenmaal gedeeltelijk eigenaar van het gebouw geworden. Pas als je het appartement weer verkoopt aan een ander ben je geen lid meer. Alle eigenaren van het gebouw beslissen samen over wat er aan het gebouw gedaan moet worden en wat de regels zijn die voor iedereen in het gebouw gelden. Zij doen dit door middel van stemmen tijdens een bijeenkomst, de algemene ledenvergadering.
Als er door middel van stemmen iets is afgesproken tijdens de algemene ledenvergadering, dan moeten deze afspraken worden uitgevoerd. Leden van de VvE kunnen zich daarvoor opgeven als bestuurder. Zij dragen dan zorg voor bijvoorbeeld het regelen van een bedrijf dat het dak komt opknappen, of dat iedereen zich aan de regels houdt. Wie er bestuurder wordt, wordt ook besloten door middel van stemmen tijdens een algemene ledenvergadering. Omdat vaak niemand zin heeft om zich hier naast het eigen werk ook nog mee bezig te houden, wordt er regelmatig een professionele externe partij ingehuurd om deze bestuurstaken op zich te nemen.
Naast de afspraken die gemaakt zijn in het splitsingsreglement in de splitsingsakte, heeft een Vereniging van Eigenaren vaak ook een huishoudelijk reglement. In dit reglement worden afspraken van een meer huishoudelijke aard vastgelegd. Zo kan er bijvoorbeeld in staan dat je geen fietsen en kinderwagens in het portiek of op de galerij mag zetten. Er kunnen verder ook bepaalde afspraken over de gang van zaken binnen de VvE in staan, zoals hoe een algemene ledenvergadering verloopt. Er mogen nooit zaken in worden opgenomen die bewoners in hun vrijheid en woongenot belemmeren. Mensen verbieden om na een bepaald tijdstip thuis te komen wegens mogelijke geluidsoverlast is dus niet mogelijk.
VvE App ‘Appartement’ voor smartphones en tablets verbindt het bestuur met de bewoners van een VvE.
Ieder jaar wordt er door het bestuur een begroting voor het komende jaar opgesteld. Wanneer deze begroting door de meesten is goedgekeurd, dan betalen alle eigenaren van het gebouw hier aan mee door middel van maandelijkse servicekosten. Van deze servicekosten betaalt het bestuur de schoonmaak- en onderhoudskosten, gemeenschappelijke verzekeringen en het reservefonds. Omdat de begroting per jaar kan verschillen, kunnen de servicekosten dus ook wisselend zijn. Hou bij het kopen van een appartement er dus wel altijd rekening mee dat er naast de eventuele hypotheek ook maandelijks servicekosten betaald dienen te worden. Laat je hier vooraf goed over informeren. Achterstallige servicekosten gaan bij koop over naar de nieuwe eigenaar!
Sommige onderhoudsuitgaven komen maar eens in de zoveel jaar voor, zoals het vervangen van de liften. Deze uitgaven zijn dikwijls ook de grootste. Om die reden is iedere VvE verplicht om een reserve op te bouwen, zodat de bewoners dit niet allemaal ineens hoeven te betalen. Door het opstellen van een meerjarig onderhoudsplan kan er precies op de lange termijn worden bekeken hoeveel reserves er opgebouwd dienen te worden.
Omdat het gebouw door iedereen wordt gedeeld, is het ook nuttig om gezamenlijke verzekeringen af te sluiten. De meest voorkomende is de gedeelde opstalverzekering. Zo is ieder appartement in het gebouw tegelijk verzekerd. Bovendien is er een appartementsclausule in opgenomen. Wanneer iemand dan door eigen schuld schade veroorzaakt aan het gebouw, krijgen de andere bewoners toch geld van de verzekering terug. Je bent dan wel gedeeld eigenaar, maar je wil niet altijd verantwoordelijk zijn voor de daden van anderen!
Een heel groot deel van de VvE’s in Nederland is niet actief. Dit houdt in dat de leden nooit bijeenkomen en dat er niks gezamenlijk geregeld is. Dit is erg nadelig voor de bewoners, omdat grote onderhoudskosten niet over meerdere jaren verspreid kunnen worden en bovendien daalt de waarde van het gebouw en de appartementen erin. Een VvE kan echter altijd geactiveerd worden! Roep de bewoners bij elkaar voor een ledenvergadering en stel daarin een begroting op en kies een bestuur om met deze begroting aan de slag te gaan. Één keer per jaar bijeenkomen om alle inkomsten en uitgaven door te nemen kan al voldoende zijn om tot een betere organisatie en onderhoud van het door jullie gedeelde eigendom te komen.
